임대차 승계와 실거주 갱신거절은 보증금반환책임, 계약갱신요구권, 중도퇴거 손해가 함께 다투어지는 쟁점이다. 대항력을 갖춘 임차주택이 매매되면 매수인은 임대인의 지위를 승계할 수 있고, 갱신요구권은 정해진 기간 안에 행사해야 한다. 매매 통지, 반환 확약, 갱신요구 가능 기간을 놓치면 책임 주체와 손해 범위에 관한 다툼이 길어질 수 있다.
대항력 있는 임차인의 지위
주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정한다. 같은 조는 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정한다.
이 규정 때문에 임차주택이 매매된 경우에도 임대차가 그대로 문제 된다. 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 매수인이 새 임대인으로 들어오고, 보증금반환책임도 매수인에게 이전되는지가 핵심 쟁점이 된다.
대법원도 대항력 있는 임차권이 있는 주택이 양도되면 양수인에게 임대인의 지위가 승계되고, 그 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니라고 본다. 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결은 대항력 있는 임차주택 양도와 임대인 지위 승계, 양도인의 보증금반환채무 소멸을 다룬다.
임차인이 승계를 거절할 수 있는지
임차인은 새 집주인이 마음에 들지 않는다는 이유만으로 임대차 승계를 일방적으로 거절하기 어렵다. 주택임대차보호법은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 정하고 있기 때문이다.
다만 임차인의 권리가 사라지는 것은 아니다. 임차인은 기존 임대차기간 동안 대항력 있는 임차인으로서 지위를 주장할 수 있고, 보증금 반환도 새 임대인에게 청구할 수 있다. 문제는 중도퇴거를 원하는 경우다.
중도퇴거는 임대인 또는 매수인과의 합의가 필요하다. 임차인이 만기 전 이사를 원하고, 매수인이 특정일에 보증금을 반환하겠다고 약속했다면 그 약속이 별도 분쟁의 기준이 될 수 있다. 이때 반환 확약의 날짜, 금액, 조건을 문자나 녹취로 남겨야 한다.
보증금반환책임과 특정일 반환 약정
보증금반환책임은 임대차 종료와 임대인 지위 승계에 따라 판단한다. 대항력 있는 임차주택이 매매된 경우, 매수인이 임대인 지위를 승계하면 보증금 반환의무도 매수인에게 넘어가는지가 문제 된다.
특정일 반환 약정은 별도로 봐야 한다. 매수인 또는 임대인이 “언제까지 보증금을 돌려주겠다”고 약속했고, 임차인이 그 약속을 믿고 새 집 계약을 했다면 지연에 따른 손해가 문제 될 수 있다. 다만 이사비, 중개수수료, 새 계약금 손실 같은 손해는 단순한 지연이자와 다르게 예견 가능성과 인과관계를 설명해야 한다.
민법 제393조는 통상손해를 기본으로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한해 배상책임을 인정한다. 그래서 새 집 계약금 손실이나 이사비 증가분은 상대방이 그 사정을 알고 있었는지가 중요하다.
갱신요구권 행사기간과 실거주 갱신거절
계약갱신요구권은 기간 안에 행사해야 한다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정한다. 2020년 개정 이후 현재 주택임대차에서는 갱신요구 기간이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간과 연결되어 판단된다.
매수인이 본인 또는 직계존속·직계비속의 실거주를 이유로 갱신거절을 주장하는 경우에는 그 사유가 실제인지 따져야 한다. 실거주 사유가 정당하면 갱신거절이 가능할 수 있지만, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에는 손해배상책임이 문제 될 수 있다.
임차인은 기간을 놓치면 갱신요구권 행사 자체가 다투어질 수 있다. 그래서 계약 만료일, 갱신요구 통지일, 매수인 통지일, 실거주 주장일을 날짜 순서로 정리해야 한다.
증거자료와 분쟁 정리 순서
임대차 승계 사건은 권리관계가 복잡해 보이지만, 실제로는 날짜와 문서를 순서대로 놓고 보면 정리된다. 먼저 임차인의 대항력 취득일을 확인한다. 주택 인도일, 전입신고일, 확정일자, 계약일이 기본 자료다.
다음으로 매매 시점과 매수인 통지 내용을 확인한다. 매매계약일, 소유권이전등기일, 중개사 설명, 매수인의 실거주 통지, 보증금 반환 약속을 나누어 정리해야 한다.
마지막으로 갱신요구권 행사기간과 중도퇴거 합의를 확인한다. 갱신요구는 기간을 지켜야 하고, 중도퇴거는 합의 내용이 분명해야 한다. 이 두 가지가 섞이면 “계약을 갱신하려는 것인지, 만기 전 나가려는 것인지”가 불분명해져 다툼이 길어진다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 전세 계약도 새로 써야 하나
대항력을 갖춘 임차주택이 매매된 경우에는 매수인이 임대인의 지위를 승계할 수 있다. 새 계약서를 반드시 다시 써야만 임차권이 유지되는 것은 아니다.
새 집주인을 못 받겠다고 거절할 수 있나
임차인이 새 집주인을 일방적으로 거절하기는 어렵다. 주택임대차보호법은 임차주택 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 정한다.
매수인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나
실거주 사유가 법에서 정한 갱신거절 사유에 해당하는지 확인해야 한다. 임차인이 갱신요구 기간 안에 적법하게 요구했는지, 매수인의 실거주 의사가 실제인지가 함께 판단된다.
보증금 반환 약속일을 어기면 이사비도 청구할 수 있나
가능성이 있지만 별도 입증이 필요하다. 상대방이 이사 일정과 새 계약 체결 사실을 알았거나 알 수 있었는지, 약속 위반과 손해 사이의 관계가 확인되어야 한다.
갱신요구권은 언제까지 행사해야 하나
현재 주택임대차에서는 원칙적으로 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 행사해야 한다. 계약 체결·갱신 시점에 따라 적용 기간을 확인해야 한다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB