인테리어 공사 전 업종이나 사용 목적이 바뀌었다고 해서 선급금을 항상 전액 돌려받는 것은 아니다. 이미 설계, 철거, 가설공사, 현장 작업이 진행되었다면 선급금에서 무엇을 얼마나 공제할 수 있는지가 핵심 판단 대상이 된다.
상가 인테리어에서는 공사 도중 업종이 바뀌는 일이 있다. 키즈카페를 준비하다가 롤러장으로 바뀌거나, 음식점을 준비하다가 다른 업종으로 바뀌거나, 병원·학원·미용실처럼 영업 허가와 내부 구조가 연결된 업종에서 계획이 달라질 수 있다.
업종이 바뀌면 도면, 동선, 설비, 소방, 전기, 급배수, 바닥 하중, 방음, 조명 계획도 함께 바뀐다. 기존 설계와 초기 공사가 새 업종에 맞지 않게 되면 공사를 중단하거나 다시 견적을 내야 한다. 이때 이미 지급한 선급금을 어떻게 정산할지가 문제가 된다.
선급금 전액 반환부터 볼 수는 없다
선급금은 공사가 끝나기 전에 미리 지급한 돈이다. 공사가 전혀 시작되지 않았고 설계나 자재 발주도 없었다면 반환 범위가 넓어질 수 있다. 하지만 계약 후 실제 업무가 진행됐다면 전액 반환이 당연하지 않다.
예를 들어 설계자가 도면을 작성했고, 현장 실측을 했고, 철거가 진행됐고, 일부 자재가 발주됐고, 가설벽체나 전기 배선 작업이 이루어졌다면 그 비용은 정산 대상이 된다. 의뢰인의 사정으로 업종이 바뀌어 공사가 중단된 경우라면, 이미 수행한 용역과 공사비를 공제할 수 있는지가 중요하다.
설계계약과 본공사계약을 나누어야 한다
업종 변경 사건에서는 설계계약과 본공사계약이 섞여 있는 경우가 많다. 처음에는 전체 공사계약처럼 이야기했지만 실제로는 설계비가 별도로 정해져 있거나, 설계 후 본공사 계약을 다시 체결하기로 한 경우도 있다.
설계비가 별도라면 공사계약이 무산되어도 설계비는 공제될 수 있다. 반대로 설계비가 본공사 계약 체결을 전제로 한 무료 제공이었다면 공제 여부가 달라질 수 있다.
따라서 선급금 반환을 다툴 때는 먼저 선급금의 성격을 확인해야 한다. 계약금인지, 설계비 선납인지, 공사 선급금인지, 자재비인지, 예약금인지에 따라 정산 기준이 달라진다.
이미 한 철거·가설공사는 비용으로 남는다
업종이 바뀌어 기존 공사가 쓸모없어졌더라도, 이미 진행된 철거·가설공사가 있었다면 그 비용은 사라지지 않는다. 현장 철거, 폐기물 처리, 임시벽 설치, 전기 증설 준비, 급배수 변경, 바닥 보강 같은 작업은 실제 비용이 들어간다.
다만 시공사가 비용을 공제하려면 실제 작업과 금액을 입증해야 한다. 사진, 작업일지, 거래명세서, 자재비 내역, 인건비, 하도급 지급내역이 필요하다. "일을 했습니다"만으로는 부족할 수 있다.
업종 변경의 책임 소재도 확인한다
업종 변경이 누구의 사정으로 생겼는지도 중요하다. 의뢰인이 스스로 영업 계획을 바꾼 경우와, 시공사의 설명 부족이나 설계 오류 때문에 업종 변경이 불가피해진 경우는 다르다.
예를 들어 처음부터 허가나 소방 기준상 해당 업종 운영이 어려운데도 업체가 이를 제대로 검토하지 않고 설계를 진행했다면, 설계비나 초기 공사비를 그대로 공제하는 것이 다투어질 수 있다. 반대로 의뢰인이 개인 사정이나 수익성 판단으로 업종을 바꾼 경우에는 이미 진행된 비용 공제 가능성이 커진다.
정산서 없이 중단된 경우 자료 확보가 먼저다
공사가 중단되면 감정이 앞서기 쉽다. 하지만 바로 "전액 돌려달라" 또는 "하나도 못 돌려준다"고 말하기보다 정산자료부터 정리해야 한다. 정산자료가 없으면 양쪽 모두 불리해진다. 시공사는 공제 근거를 설명하기 어렵고, 의뢰인은 과다 공제를 다투기 어렵다.
자주 묻는 질문
업종이 바뀌어 공사를 안 하게 되면 선급금을 전액 돌려받나요?
항상 그렇지는 않다. 설계, 철거, 자재 발주, 현장 작업이 있었다면 실제 수행된 부분을 공제할 수 있는지 검토해야 한다.
설계비도 선급금에서 공제되나요?
별도 설계계약이나 유상 설계 약정이 있으면 공제 가능성이 있다. 무료 견적 수준이었다면 다툼이 생긴다.
철거만 했어도 공사대금을 줘야 하나요?
실제 철거가 계약 범위 안에서 진행됐다면 비용 정산 대상이 될 수 있다. 다만 금액의 적정성은 따로 보아야 한다.
업종 변경을 구두로 말한 경우는 어떻게 되나요?
구두 변경도 다툴 수는 있지만 입증이 어렵다. 변경 요청 메시지, 새 도면, 새 견적, 회의 내용을 함께 확인해야 한다.
선급금 정산을 요구하려면 무엇부터 해야 하나요?
계약서, 선급금 입금내역, 설계자료, 공사 전후 사진, 자재 발주내역, 정산서를 먼저 모아야 한다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB