위반건축물에 대한 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 반복 부과될 수 있다. 건축법상 반복 부과는 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 가능하지만, 시정명령 자체가 위법하거나 이행이 물리적으로 불가능한 경우에는 이행강제금 부과도 다툴 수 있다. 위반내용을 시정하면 새로운 부과는 중지될 수 있으나, 이미 부과된 이행강제금은 원칙적으로 징수된다는 점을 구분해야 한다.
시정명령의 근거와 요건
위반건축물 이행강제금은 시정명령에서 출발한다. 건축법상 허가권자는 건축물이 법령이나 허가 내용에 맞지 않으면 건축주, 소유자, 관리자, 점유자 등에게 공사의 중지, 철거, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지, 사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있다.
이 시정명령이 적법해야 뒤따르는 이행강제금 부과도 정당화된다. 시정명령의 대상이 불분명하거나, 위반 내용이 특정되지 않았거나, 실제 소유자와 책임 주체를 잘못 지정한 경우에는 이후 이행강제금 부과에도 영향을 줄 수 있다.
따라서 이행강제금 고지서를 받은 뒤에는 금액만 볼 것이 아니라 최초 시정명령부터 확인해야 한다. 언제 어떤 위반을 이유로 어떤 조치를 요구했는지, 이행기간은 충분했는지, 시정 방법이 가능한지부터 보아야 한다.
특히 시정명령과 이행강제금 부과처분 사이의 날짜를 순서대로 정리해야 한다. 시정명령, 이행기간 만료, 부과예고, 의견제출, 부과처분, 재부과 처분의 날짜가 맞지 않으면 절차 위반이나 기간 산정 오류가 드러날 수 있다.
이행강제금의 성격과 목적
이행강제금은 형벌이나 과태료와 달리 위반 상태를 시정하도록 압박하는 금전상 제재다. 목적은 이미 생긴 위반 상태를 없애도록 하는 데 있다. 그래서 시정명령을 이행하지 않는 상태가 계속되면 반복 부과가 가능하다.
건축법 제80조는 시정명령을 받은 자가 이를 이행하지 않으면 이행강제금을 부과할 수 있도록 정한다. 금액은 건축물의 종류, 위반 내용, 면적, 시가표준액, 적용 법령에 따라 달라진다. 이 때문에 구체 금액을 일반화해 말하기 어렵다.
실무에서는 위반면적 산정, 건축물 용도, 무허가 증축 여부, 용도변경 여부, 시가표준액 적용, 조례 기준을 함께 확인해야 한다. 이 중 하나만 잘못되어도 금액 산정에 오류가 생길 수 있다.
특히 같은 위반 상태라도 건축물대장상 용도, 실제 사용 형태, 위반 부분의 면적 산정 방식에 따라 부과액이 달라질 수 있다. 행정청 산정표가 있다면 면적, 요율, 감경 여부, 반복 부과 기준을 항목별로 대조해야 한다.
반복 부과 횟수와 조례 기준
건축법상 이행강제금은 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과될 수 있다. 따라서 “무조건 매년 1회”라고 단정하면 현재 기준과 맞지 않을 수 있다.
반복 부과의 핵심은 위반 상태가 계속되고 있는지다. 시정명령을 이행하지 않았고 위반 상태가 남아 있다면 행정청은 다시 이행강제금을 부과할 수 있다. 반대로 위반내용을 시정했다면 새로운 이행강제금 부과는 중지될 수 있다.
하지만 이미 부과된 이행강제금까지 자동으로 사라지는 것은 아니다. 건축법은 시정명령을 이행하면 새로운 부과를 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 원칙적으로 징수하도록 정한다. 이 부분을 “자진시정하면 감면된다”는 식으로 이해하면 위험하다.
시정명령 위법성과 이행강제금 다툼
이행강제금 부과처분만 따로 볼 것이 아니라, 그 전제가 된 시정명령의 적법성을 함께 검토해야 한다. 시정명령이 위법하다면 그 명령을 이행하지 않았다는 이유로 부과된 이행강제금도 위법해질 수 있다.
예를 들어 위반건축물로 본 부분이 실제로는 적법하게 허가되었거나, 사용승인 당시 적법하게 반영된 부분이라면 시정명령의 전제가 인정되기 어렵다. 또는 행정청이 위반 면적을 잘못 산정했거나, 소유자에게 책임을 물을 수 없는 상태인데도 시정명령을 했다면 다툼의 여지가 생긴다.
이행불능도 중요하다. 물리적으로 철거하거나 원상회복하는 것이 불가능한데 행정청이 같은 시정명령을 반복하고 그 불이행을 이유로 이행강제금을 부과했다면, 이행 가능성과 책임 범위를 따져야 한다.
다만 이행불능은 쉽게 인정되는 주장이 아니다. 비용이 많이 든다거나 공사가 번거롭다는 정도로는 부족하다. 구조안전, 제3자 권리, 관련 인허가, 공동소유 관계처럼 실제 이행을 막는 사정을 자료로 보여야 한다.
건축법 제80조의2 감경 특례
건축법 제80조의2는 이행강제금 감경 특례를 정하고 있다. 다만 감경은 자동으로 적용되는 제도가 아니다. 법률, 시행령, 조례에서 정한 요건에 해당해야 하고, 위반내용을 일정 기간까지 시정하지 않은 경우에는 감경 대상에서 제외될 수 있다.
감경을 검토할 때는 위반 건축물의 용도와 규모, 위반 시기, 위반 동기, 시정 노력, 해당 지방자치단체 조례를 함께 보아야 한다. 같은 위반이라도 지역 조례와 건축물 종류에 따라 적용 결과가 달라질 수 있다.
따라서 감경 주장을 하려면 먼저 “새로운 부과 중지”, “이미 부과된 금액의 징수”, “법령상 감경 특례”를 구분해야 한다. 이 세 가지를 섞으면 행정청 대응이나 소송 주장이 불명확해진다.
원상회복 가능성·금액 산정·이행기간 검토
위반건축물 이행강제금 사건에서는 세 가지를 나누어 정리해야 한다. 첫째, 실제로 위반건축물인지 확인해야 한다. 건축물대장, 사용승인 도면, 현황도, 항공사진, 과거 허가자료를 비교해야 한다.
둘째, 시정이 가능한지 확인해야 한다. 철거가 가능한지, 구조안전에 문제가 없는지, 임차인이나 공동소유자가 있는지, 인접 토지나 도로와 관계가 있는지 확인해야 한다. 시정이 가능하다면 시정기간과 비용을 계산해야 한다.
셋째, 이미 부과된 이행강제금의 산정이 맞는지 확인해야 한다. 면적, 요율, 반복 부과 횟수, 조례 기준, 감경 특례 적용 여부를 검토해야 한다. 이행강제금은 단순히 “부담스럽다”는 이유로 취소되기 어렵지만, 전제 처분과 산정 과정에 오류가 있으면 다툴 수 있다.
FAQ
이행강제금은 계속 부과되나요?
위반 상태가 계속되고 시정명령을 이행하지 않으면 반복 부과될 수 있다. 반복 부과는 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수에 따른다.
위반내용을 시정하면 이미 부과된 이행강제금도 없어지나요?
원칙적으로 그렇지 않다. 시정하면 새로운 부과는 중지될 수 있지만, 이미 부과된 이행강제금은 원칙적으로 징수된다.
시정명령이 잘못됐으면 이행강제금도 다툴 수 있나요?
다툴 수 있다. 이행강제금은 시정명령 불이행을 전제로 하므로, 시정명령 자체가 위법하면 부과처분의 적법성도 문제될 수 있다.
이행이 물리적으로 불가능한 경우에도 부과되나요?
이행 가능성은 중요한 쟁점이다. 물리적·법률적으로 이행이 불가능한 사정이 있다면 그 사정을 구체적 자료로 소명해야 한다.
이행강제금 감경은 어떻게 검토하나요?
건축법 제80조의2, 시행령, 지방자치단체 조례의 요건을 함께 보아야 한다. 자진시정만으로 자동 감경된다고 단정하면 안 된다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB