공사가 중단된 인테리어 공사대금 — 기성고 비율 산정과 청구 범위 판단 기준

인테리어 공사가 완성되기 전에 멈춘 경우에는 시공자가 얼마를 청구할 수 있는지와 발주자가 얼마를 지급해야 하는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 이때 정산액은 시공자가 실제로 쓴 돈을 그대로 더하는 방식이 아니라, 약정한 전체 공사대금에 중단 당시의 기성고 비율을 적용하는 방식으로 정해질 수 있습니다. 따라서 중단 직후 현장 상태를 보존하고 계약 종료의 원인과 시점을 문서로 정리해 두어야 청구액과 방어액을 구체화할 수 있습니다.

도급계약이 중도에 끝나도 완성된 부분의 대금은 남을 수 있습니다

공사가 상당한 정도까지 진행되어 이미 시공된 부분을 철거하는 것이 큰 손실을 낳고 그 부분이 발주자에게 실제 이익을 주는 경우에는, 계약이 끝나더라도 완성된 부분에 해당하는 보수가 인정될 수 있습니다. 도급은 일을 완성하고 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약이므로, 보수의 지급기는 통상 완성된 목적물의 인도와 연결됩니다. 다만 중도 종료 사안에서는 완성된 부분이 독립된 가치나 기능을 가지는지, 후속 공사에 이용될 수 있는지, 원상회복보다 존치가 합리적인지를 함께 봅니다.

공사가 완성되었는지는 계약서에 적힌 모든 행정서류가 제출되었는지만으로 결정되지 않을 수 있습니다. 최종 공정이 실질적으로 끝났는지, 주요 부분이 약정된 내용대로 시공되었는지, 남은 일이 보수나 정리에 그치는지를 종합해 판단할 수 있습니다. 준공확인서나 하자보증서가 없더라도 실제 기능이 갖추어졌다면 완성으로 볼 수 있고, 반대로 외관상 마무리되었어도 핵심 설비가 작동하지 않는다면 미완성으로 평가될 수 있습니다.

기성고 비율은 완성 부분 비용을 전체 예정 비용으로 나누어 산정합니다

기성고 비율은 중단 시점까지 완성된 부분에 들어간 합리적인 공사비를, 그 금액과 미시공 부분을 완성하는 데 필요한 합리적인 공사비의 합계로 나누어 산정할 수 있습니다. 이를 식으로 표시하면 ‘완성 부분 공사비 ÷ 완성 부분 공사비와 미시공 부분 완성비의 합계’가 됩니다. 산출된 비율을 약정한 총 공사대금에 곱한 뒤 이미 받은 선급금이나 중도금을 빼면 미지급 기성금의 범위를 구할 수 있습니다.

예를 들어 선행 공법이 변경되어 계약서상 일부 항목이 물리적으로 시공되지 않았더라도, 변경된 공법만으로 예정된 기능이 달성되고 후속 공정에 장애가 없다면 그 항목을 곧바로 미시공으로 볼 수 없을 수 있습니다. 반대로 자재가 현장에 들어왔다는 사정만 있고 설치되지 않았거나 다른 현장으로 반출할 수 있다면, 반입액 전부가 기성고에 포함되는 것은 아닐 수 있습니다. 비율은 장부상의 지출액보다 목적물에 구현된 결과를 중심으로 확인하는 편이 타당합니다.

실제 지출액과 기성고 대금은 같은 금액이 아닐 수 있습니다

시공자가 예상보다 비싼 자재를 샀거나 인력을 비효율적으로 투입한 경우에는 실제 지출액이 커도 기성고 비율이 같은 폭으로 올라가지 않을 수 있습니다. 반대로 효율적으로 시공하여 지출액이 적었더라도 약정된 기능과 품질을 갖춘 부분이 많다면 기성고 대금이 실제 지출액보다 클 수 있습니다. 중도 정산은 비용을 그대로 보전하는 절차가 아니라 약정한 결과 중 얼마가 구현되었는지를 금액으로 환산하는 절차이기 때문입니다.

당사자가 현장 확인을 거쳐 공정률과 정산액을 합의했다면 그 합의가 우선 적용될 수 있습니다. 다만 합의서에는 공정률만 적기보다 총 공사대금, 부가가치세 포함 여부, 이미 지급한 금액, 하자보수비나 철거비 공제 여부를 함께 적는 편이 안전합니다. 부가가치세를 별도로 지급하기로 했는지, 세금계산서 발행 조건이 무엇인지에 따라 최종액이 달라질 수 있고, 개별 사정상 산정 결과가 현저히 불공평하다면 신의성실 원칙에 따른 조정이 논의될 수도 있습니다.

금액이 확정되지 않았다면 지급명령보다 본안소송이 적합할 수 있습니다

기성고 비율과 하자 범위가 다투어질 가능성이 높다면 지급명령을 신청해도 상대방의 이의로 통상소송으로 넘어갈 수 있으므로, 처음부터 감정을 전제로 한 본안소송을 택하는 편이 시간 손실을 줄일 수 있습니다. 청구액이 소액사건 범위라면 간이한 심리 절차가 적용될 수 있고, 그보다 크면 단독 또는 합의부 사건으로 분류될 수 있습니다. 관할은 보통 피고 주소지를 우선 검토하되, 계약상 대금 지급 장소가 분명한 경우에는 의무이행지, 공사 목적물과 직접 관련된 청구라면 부동산 소재지가 추가 후보가 될 수 있습니다.

청구취지는 ‘피고는 원고에게 약정 총액에 기성고 비율을 곱한 금액에서 기수령액을 뺀 돈과 이에 대한 지연손해금을 지급하라’는 내용으로 구성할 수 있습니다. 원금 산식, 지급기 또는 최고가 도달한 날을 토대로 한 기산일, 소장 송달 전후에 적용될 이율 구간을 구분해야 합니다. 계약 종료일만으로 곧바로 지체가 시작되는지는 지급기 약정과 정산 요구 내용에 따라 달라질 수 있으므로, 내용증명이나 전자메시지로 계산표를 보내고 지급기한을 명확히 두는 편이 좋습니다.

중단 시점의 현장 자료와 감정 준비가 청구 범위를 좌우할 수 있습니다

현장 상태가 이후 업체의 공사로 바뀌면 당시 기성고를 다시 확인하기 어려워질 수 있으므로, 중단 당일의 전 구역 사진과 동영상, 공정표, 작업일지, 자재 반입·반출 기록, 하도급 정산서, 계좌 입금내역을 함께 보존할 필요가 있습니다. 가능하다면 발주자와 시공자가 함께 현장을 확인하고 방별·항목별 완료 여부를 적은 확인서를 작성하는 방법도 있습니다. 합의가 어렵다면 후속 업체의 견적서에 ‘기존 시공분 활용 항목’과 ‘철거·재시공 항목’을 나누어 적게 하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

소송에서는 계약서와 견적서 제출을 요구하는 문서제출명령, 자재업체나 하수급인에 대한 사실조회, 현장 관계자 증인신청, 기성고와 하자보수비를 함께 묻는 감정신청을 검토할 수 있습니다. 발주자는 시공자 귀책으로 계약이 끝났다는 항변, 하자보수비 상계, 기성고 과다 산정 항변을 낼 수 있습니다. 이에 대해서는 계약 종료 원인과 기성고 정산을 구별하고, 하자 항목별 원인과 보수비를 따로 계산하며, 감정사항에 완성 부분 비용과 미시공 부분 완성비를 모두 포함시키는 방식으로 대응할 수 있습니다.

계약 해제와 단순 중단은 정산 항목과 손해배상 범위를 달리할 수 있습니다

발주자와 시공자가 공사를 잠시 멈춘 것인지, 계약을 합의해지한 것인지, 어느 한쪽의 채무불이행을 이유로 해제한 것인지에 따라 청구 원인과 공제 항목은 달라질 수 있습니다. 단순 중단이라면 계약이 존속하므로 공사 재개 의무와 중도금 지급 약정을 함께 확인해야 하고, 합의해지라면 합의서에 정한 정산 기준이 우선될 수 있습니다. 채무불이행 해제라면 기성고 대금과 별도로 철거비, 대체 시공의 추가비, 지연손해를 서로 청구하거나 상계할 가능성이 있습니다.

발주자는 완성 전이라도 손해를 배상하고 계약을 끝낼 수 있는 경우가 있으므로, 단순한 변심에 따른 종료라면 시공자에게 이미 발생한 비용과 기대이익이 손해로 논의될 수 있습니다. 반대로 하자가 광범위하고 보수만으로 계약 목적을 달성하기 어렵다는 사정이 구체적으로 입증된다면, 추가 보수 요구 없이 해제를 인정할 수 있는지가 검토될 수 있습니다. 다만 하자가 있다는 이유만으로 언제나 해제가 인정되는 것은 아니므로, 보수 가능성·비용·기간과 목적 달성 여부를 자료로 구분해야 합니다.