임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 실거주 사유 갱신거절이 충돌하는 경우, 실거주 의사의 진정성에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. 임대인이 단순히 "직접 살겠다"는 의사를 밝혔다는 사정만으로는 갱신거절이 인정되지 않고, 주거 상황·이사 준비·사회적 환경 등 객관적 사정을 종합해 판단한다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 갱신거절 후 실제로 입주하지 않고 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 청구가 제기될 수 있으므로, 임차인과 임대인 모두 판단 기준을 정확히 알아 둘 필요가 있다.
계약갱신요구권의 행사 요건과 효과
주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라, 임차인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(같은 조 제2항). 갱신된 임대차는 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위(5% 상한)에서 증감할 수 있다(같은 조 제3항).
갱신요구의 의사표시가 임대인에게 도달하면, 임대인이 법정 거절 사유를 주장하지 않는 한 갱신의 효과가 발생한다. 임대인이 아무런 회신을 하지 않은 경우에도 갱신요구의 효력에는 영향이 없다.
임대인의 갱신거절 사유 9가지
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 9가지로 한정한다. 이 가운데 실무에서 가장 빈번하게 다투어지는 것은 제8호의 실거주 사유이다.
1호: 임차인이 2기 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 / 2호: 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우 / 3호: 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 / 4호: 임대인 동의 없이 전대한 경우 / 5호: 고의·중과실로 주택을 파손한 경우 / 6호: 주택 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능한 경우 / 7호: 철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우 / 8호: 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 / 9호: 임차인 의무 현저 위반 등 임대차 계속이 어려운 중대한 사유가 있는 경우
제8호는 다른 사유와 달리 임대인의 주관적 의사에 기초하므로, 그 진정성을 둘러싼 분쟁이 집중된다.
실거주 사유의 판단 기준 — 대법원이 제시한 종합 고려요소
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, "실제 거주하려는 의사"의 존재가 인정되어야 하고, 그 증명책임은 임대인에게 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 대법원은 단순한 의사 표명만으로는 부족하고, 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다고 판시했다.
법원이 종합하는 요소는 다음과 같다. 임대인의 주거 상황(현재 거주지·소유 주택 현황), 가족의 직장·학교 등 사회적 환경(이주의 합리성을 뒷받침하는지 여부), 실거주 의사를 가지게 된 경위(갱신요구 전부터 계획이 있었는지, 사후적으로 주장한 것인지), 거절 전후 임대인의 사정(매도 시도 여부, 다른 주택 처분 계획 등), 실거주 의사와 배치·모순되는 언동(매매 광고 게재, 부동산 중개 의뢰 등), 임차인의 정당한 신뢰 훼손 여부(갱신을 전제로 한 임차인의 행위와의 관계), 이사 준비의 유무 및 내용(이삿짐센터 계약, 전입 준비 등 객관적 행위).
이 판례에서 대법원은 실거주 대상과 이유가 일관되지 않았는지, 임대인과 가족의 기존 주거 상황이 실제 이주 필요성과 맞는지, 전학·이사 준비 등 객관적 준비가 있었는지를 함께 보아야 한다고 판단했다. 따라서 실거주 의사를 말로 밝혔더라도, 그 전후 사정이 맞지 않으면 제8호 사유가 인정되기 어렵다.
양수인의 갱신거절 가능 여부
임차인이 갱신을 요구한 뒤 임대인이 주택을 제3자에게 매도하면, 매수인이 임대인의 지위를 승계한다. 이 경우 매수인도 법정 갱신거절 기간(임대차 종료 6개월~2개월 전) 안이라면 실거주 사유를 들어 갱신을 거절할 수 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).
다만 이 경우에도 앞서 본 증명책임 원칙이 동일하게 적용된다. 양수인이 실거주할 의사가 있다는 점을 객관적 사정으로 뒷받침해야 하고, 갱신거절 기간이 도과한 뒤에는 실거주 사유를 내세울 수 없다. 양수인이 갱신거절 기간 이후에 주택을 취득한 경우에는 이미 갱신된 임대차를 그대로 승계하게 된다.
갱신거절 후 제3자 임대 시 손해배상의 요건과 산정
임대인이 제8호 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임이 발생한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 이 조항은 "거짓 실거주" 전반을 자동으로 배상 사유로 삼는 것이 아니라, 갱신기간 내 제3자 임대라는 구체적 행위를 요건으로 한다.
손해배상액은 당사자 간 예정 합의가 없는 한, 다음 세 기준 중 큰 금액으로 정한다(같은 조 제6항). ① 환산월차임 3개월분: 갱신거절 당시 차임(보증금의 월차임 환산액 포함) × 3개월. ② 차액 2년분: 제3자 임대 환산월차임과 기존 환산월차임의 차액 × 24개월. ③ 실제 손해액: 임차인이 갱신거절로 인해 입은 실제 손해.
임대인이 갱신을 거절하고 직접 입주했다가 일정 기간 거주 후 다시 임대하는 경우, 갱신되었을 기간이 이미 만료한 뒤라면 제5항의 적용 대상이 아니다. 반면 입주 후 단기간 내에 바로 제3자에게 임대한 경우에는 "정당한 사유 없는 제3자 임대"에 해당하는지가 쟁점이 된다.
자주 묻는 질문
임대인이 "가족이 들어온다"고 하면 무조건 나가야 하나요
임대인의 직계존비속이 실거주하려는 경우도 제8호 거절 사유에 해당하지만, 그 의사의 진정성에 대한 증명책임은 마찬가지로 임대인에게 있다. 단순히 "가족이 살겠다"는 말만으로는 부족하고, 해당 가족의 현재 주거 상황·이주 사유·이사 준비 상황 등을 종합해 판단한다. 입증이 충분하지 않다면 갱신거절의 효력이 다투어질 수 있다.
갱신 거절 통지는 언제까지 해야 유효한가요
갱신거절 통지는 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 이루어져야 한다(주택임대차보호법 제6조 제1항 전단). 이 기간이 지난 뒤에 거절 의사를 밝히더라도, 이미 갱신의 효력이 발생한 상태이므로 갱신거절이 인정되지 않는다.
갱신 거절 후 임대인이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 금액은 어떻게 되나요
갱신되었을 기간(2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우, 환산월차임 3개월분·제3자 임대 차액 2년분·실제 손해액 중 큰 금액이 배상액이 된다. 예를 들어 기존 환산월차임이 80만 원이고 제3자 임대 환산월차임이 120만 원이라면, ① 환산월차임 3개월분은 240만 원, ② 차액 2년분은 960만 원이다. 실제 손해액이 960만 원보다 크다는 점이 입증되지 않는다면 960만 원이 기준이 되고, 실제 손해액이 더 크면 그 금액이 기준이 될 수 있다.
임대차 중 집이 매도된 경우에도 새 임대인이 갱신을 거절할 수 있나요
임차인이 갱신을 요구한 뒤 주택이 매도되더라도, 매수인이 법정 갱신거절 기간 안에 실거주 사유를 내세우면 거절이 가능하다. 다만 거절 기간이 이미 도과한 시점에 주택을 취득한 매수인은 갱신된 임대차를 승계하므로 실거주 사유로 퇴거를 요구할 수 없다.
갱신요구권을 이미 한 번 써서 재계약한 경우 다시 쓸 수 있나요
계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항). 갱신요구로 연장된 2년이 만료되면 더 이상 같은 권리를 주장할 수 없고, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 요건을 별도로 확인해야 한다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB