약정 준공일보다 인테리어 공사가 늦어졌다면 지체상금을 언제부터 언제까지 계산할지와 발주자 측 사유를 얼마나 제외할지가 핵심 쟁점이 됩니다. 계약서의 지체상금 조항은 실제 손해액을 일일이 증명하지 않고도 예정된 금액을 청구하는 근거가 될 수 있지만, 정당한 공기 연장 기간은 지연일수에서 제외될 수 있습니다. 따라서 준공일만 제시하기보다 착공·변경·중단·완공의 날짜와 각 지연 원인을 같은 연표에 정리해야 계산액과 상계 범위를 설명할 수 있습니다.
지체상금 조항은 손해배상액의 예정으로 해석될 수 있습니다
계약서에 준공 지연 하루당 일정 금액이나 공사대금의 일정 비율을 지급한다고 정했다면, 그 약정은 손해배상액의 예정으로 해석될 수 있습니다. 이 경우 발주자는 약정된 지연 사실과 일수를 증명해 지체상금을 청구할 수 있고, 개업 지연 등 실제 손해 전부를 별도로 산출하지 않아도 될 수 있습니다. 위약금 약정도 손해배상액의 예정으로 추정되지만, 계약 문구와 체결 경위상 제재 자체를 목적으로 한 위약벌인지 여부는 별도로 판단될 수 있습니다.
손해배상액의 예정이라면 약정 범위 안에서 실제 손해보다 많거나 적더라도 그 금액이 적용될 수 있습니다. 반면 위약벌로 인정되는 경우에는 손해배상과의 관계와 감액 가능성이 달라질 수 있으므로, ‘지체상금’, ‘위약금’, ‘별도 손해배상’이라는 명칭만으로 결론을 정하기는 어렵습니다. 조항이 없다면 관행상 비율을 임의로 적용하기보다 실제 지연손해의 발생, 인과관계, 금액을 증명하는 방식으로 청구해야 할 수 있습니다.
기산일은 약정 준공일 다음 날이 될 수 있으나 연장 합의를 먼저 확인합니다
약정 준공일까지 완성해야 하는 계약에서 정당한 연장이 없다면, 통상 그 다음 날부터 지체일수가 계산될 수 있습니다. 다만 발주자가 추가공사를 요청했거나 도면·자재 선택을 늦게 확정한 기간, 현장 인도를 지연한 기간, 발주자 책임의 인허가가 늦어진 기간은 공사기간 연장 사유로 인정될 수 있습니다. 연장 기간을 정한 서면이 없더라도 변경 작업량, 당사자 메시지, 수정 공정표를 통해 합리적인 연장일수를 산정할 수 있습니다.
자재 수급 차질이나 인력 부족은 시공자가 통상 관리해야 하는 사정으로 평가될 수 있으나, 예측하기 어려운 공급 중단이나 발주자가 특정 자재만 사용하도록 지시한 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다. 날씨나 건물 관리규정에 따른 작업 제한도 계약 당시 예상할 수 있었는지와 누가 그 위험을 부담하기로 했는지를 확인해야 합니다. 추가공사비를 인정하면서 공기는 전혀 늘지 않았다고 주장하려면 두 판단이 양립하는 이유를 구체적으로 설명해야 합니다.
종기는 실제 완공·해제·대체 시공 시점에 따라 달라질 수 있습니다
공사가 약정된 기능을 갖추어 발주자가 사용할 수 있게 된 날이 확인된다면 그 날까지 지체일수를 계산할 수 있습니다. 사소한 보수만 남았는지, 핵심 설비가 작동하지 않아 영업이나 입주가 불가능했는지에 따라 실질적 완공일이 달라질 수 있으므로, 완료확인서 날짜만으로 종기가 정해지지 않을 수 있습니다. 발주자가 인도받아 사용하면서도 일부 하자보수를 요구한 경우에는 완공 지연과 하자보수 지연을 구분할 필요가 있습니다.
계약이 해제되었다면 해제일까지 계산할지, 대체 업체가 공사를 마칠 합리적인 기간까지 포함할지는 약정 내용과 손해 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 다른 업체를 곧바로 투입하지 않고 장기간 방치한 기간은 모두 시공자 책임으로 보기 어려울 수 있고, 반대로 기존 업체가 현장과 자료를 넘기지 않아 대체 공사가 늦어진 경우에는 추가 지연과의 인과관계가 인정될 수 있습니다. 실제 완공일은 공사대금 지급, 열쇠 인도, 영업 개시, 사진 촬영일 등 여러 자료를 함께 대조해 정하는 편이 적절합니다.
지체상금은 잔금에서 상계하거나 별도 청구할 수 있습니다
발주자가 잔금을 아직 지급하지 않았다면 지체상금채권을 공사대금채권과 상계하겠다는 의사를 상대방에게 명확히 표시할 수 있습니다. 단순히 잔금을 적게 송금하거나 내부 계산서에서 차감한 것만으로는 상계 의사가 상대방에게 도달했는지 다투어질 수 있으므로, 지연일수·일당액·총액·차감 후 잔액을 적은 통지를 보내는 편이 좋습니다. 지체상금이 잔금보다 크다고 주장한다면 잔금 범위를 넘는 금액은 별도 청구 또는 반소로 구해야 판결 주문에 반영될 수 있습니다.
청구취지는 약정 일당액에 인정되는 지연일수를 곱한 원금, 이미 상계하거나 지급받은 금액, 지급기 이후의 지연손해금을 나누어 표시할 수 있습니다. 공사대금 본소에 대한 답변서에서는 상계의 대상 채권과 의사표시를 구체적으로 적고, 초과분을 받으려면 반소 청구취지를 별도로 구성할 수 있습니다. 관할은 피고 주소지를 기본으로 검토하고, 계약상 의무이행지가 명확하거나 공사 목적물과 직접 관련된 청구라면 다른 특별관할이 성립하는지도 확인할 필요가 있습니다.
지급명령은 계산액이 확정되어 있고 상대방이 다투지 않을 가능성이 큰 경우에 검토할 수 있습니다. 그러나 공기 연장과 완공일이 다투어질 것으로 예상되면 이의신청 뒤 통상소송으로 이어질 수 있으므로, 처음부터 본안소송에서 증거와 계산표를 함께 제출하는 편이 효율적일 수 있습니다.
공정 변경과 지연 원인을 날짜별 자료로 증명해야 합니다
지체상금 분쟁에서는 계약서의 착공일·준공일, 착공계나 공정표, 출입기록, 공사일지, 변경 지시, 자재 확정일, 인허가 자료, 열쇠 인도와 영업 개시 자료를 한데 모아야 합니다. 사진은 촬영일과 장소가 확인되는 원본으로 보존하고, 발주자가 공기 연장에 동의했는지 또는 시공자가 지연을 통지했는지를 메시지 원문으로 제시하는 편이 좋습니다. 자료가 상대방에게만 있다면 문서제출명령이나 사실조회, 현장 관계자 증인신청을 검토할 수 있습니다.
시공자는 발주자 귀책에 따른 공기 연장, 특정 자재의 공급 지연, 인허가나 관리사무소 승인 지연, 예정액 과다를 항변할 수 있습니다. 발주자는 각 사유가 실제 어느 기간에 영향을 주었는지와 병행 가능한 공정이 있었는지를 반박할 수 있고, 시공자는 변경 작업량과 수정 공정표를 제시해 연장일수를 산정할 수 있습니다. 원인이 겹친 기간에는 전체 지연을 어느 한쪽에만 귀속시키기보다 실제 공정에 미친 영향을 구분하는 감정이나 전문가 의견이 필요할 수 있습니다.
약정액이 부당히 과다한 경우에는 감액될 수 있습니다
지체상금이 손해배상액의 예정에 해당하고 약정액이 부당히 과다하다고 인정되는 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다.
과다 여부를 다툴 때에는 총 공사대금 대비 누적액, 지연 기간과 원인, 계약 목적, 발주자가 예상한 사용 일정, 실제 손해와 예정액의 차이, 당사자의 교섭력과 계약 체결 경위를 함께 제시할 수 있습니다. 계약에서 상한을 정했다면 그 문언이 우선 검토되고, 상한이 없더라도 누적액이 계속 늘어나는 방식이라면 계약 종료나 대체 공사 시점이 종기에 해당하는지를 함께 다투어야 합니다. 시공자는 단순히 금액이 크다고 주장하기보다 발주자 책임 기간과 실제 공정 영향을 먼저 분리해야 하고, 발주자는 개업일 통지나 임대료 부담 자료로 약정의 합리성을 설명할 수 있습니다.