공사 지체상금 약정은 공사지연 손해배상 청구의 출발 자료가 된다. 그러나 계약서에 지체상금률이 적혀 있어도 실제 인정액은 지연일수, 공사기간 연장 합의, 발주자 귀책, 손해배상액 예정 감액 법리에 따라 달라질 수 있다. 따라서 지체상금은 단순 곱셈으로 끝내지 말고, 약정의 성격과 지연 원인을 함께 검토해야 한다.
지체상금 약정은 청구의 출발점이지 전액 인정 보장이 아니다
공사 지체상금은 계약에서 공사 지연에 따른 금액을 미리 정한 약정이다. 계약서에 “1일당 계약금액의 일정 비율” 또는 “지연일수마다 일정 금액”이 적혀 있다면 우선 그 약정이 계산의 기준이 된다.
다만 지체상금 조항이 있다고 해서 산출 금액 전부가 언제나 인정되는 것은 아니다. 법원은 지체상금 약정을 손해배상액의 예정으로 보고, 금액이 부당하게 과다한 경우 감액할 수 있다. 공사지연의 원인이 누구에게 있는지도 함께 본다.
발주자가 계산한 지체상금이 계약금액에 비해 지나치게 커졌거나, 실제 손해와의 균형이 맞지 않거나, 발주자도 지연에 관여했다면 전액 인정이 어려워질 수 있다. 반대로 시공사가 뚜렷한 이유 없이 기한을 넘겼고 약정 비율도 과도하지 않다면 지체상금 청구가 가능해진다.
지체일수는 준공일보다 사용 가능 시점을 함께 봐야 한다
지체일수는 단순히 준공예정일과 실제 공사 종료일만 비교하지 않는다. 공사 목적물이 실제로 사용 가능한 상태였는지, 미완성 부분이 전체 사용을 막았는지, 일부 하자나 마감 미흡만 남아 있었는지를 나누어 본다.
예를 들어 학원이나 병원처럼 인허가와 영업 개시가 연결된 공사라면 사용 가능 시점이 중요하다. 공사가 외형상 끝났더라도 교육청 면적 기준, 소방 필증, 전기 필증, 위생 설비 같은 문제가 남아 영업을 시작할 수 없었다면 지연 손해가 커질 수 있다.
반대로 일부 마감 공사만 남아 있고 발주자가 이미 공간을 사용하고 있었다면, 전체 지체일수 전부를 그대로 인정하기 어려울 수 있다. 사용 가능성과 미완성 범위는 사진, 입주일, 영업 개시일, 인허가 자료로 확인해야 한다.
공사기간 연장 합의가 있으면 지체상금 계산이 달라진다
공사기간이 지났더라도 양쪽이 기간 연장에 합의했다면 지체상금 계산의 기준일이 달라질 수 있다. 명시적인 연장 합의가 있으면 그 연장된 날짜를 기준으로 지체일수를 계산한다.
명시적 합의가 없어도 분쟁이 생길 수 있다. 발주자가 연장 요청을 받고 별다른 이의를 하지 않았거나, 추가공사를 지시했거나, 공사기간 이후에도 작업을 계속 수용했다면 시공사는 묵시적 연장을 주장할 수 있다. 발주자는 지연 즉시 항의하고, 연장에 동의하지 않는다는 뜻을 남겨야 한다.
추가공사가 있었다면 그 추가공사가 공사기간에 영향을 주었는지도 본다. 발주자가 중간에 공사 범위를 바꾸거나 자재를 늦게 결정했다면, 지체상금 전부를 시공사에게 부담시키기 어려워질 수 있다.
민법상 손해배상액 예정 감액 법리가 지체상금에 적용된다
공사 지체상금은 계약에서 손해배상액을 미리 정한 것으로 해석될 수 있다. 예정액이 부당하게 과다하면 민법상 법원이 적정한 범위로 감액할 수 있다.
감액 여부는 여러 사정을 본다. 계약금액과 지체상금 총액의 비율, 실제 지연 기간, 공사 목적, 발주자에게 발생한 손해, 시공사의 귀책 정도, 발주자의 협조 지연 여부가 함께 고려된다. 지체상금률이 낮아 보여도 지연 기간이 길어져 총액이 지나치게 커지면 감액이 검토될 수 있다.
다만 감액이 가능하다는 말이 곧 지체상금이 사라진다는 뜻은 아니다. 시공사가 정당한 이유 없이 공사기한을 넘겼고, 발주자에게 입주 지연이나 영업 지연 손해가 발생했다면 일정 금액은 인정될 수 있다. 결국 핵심은 “계산식”보다 “지연 원인과 금액의 균형”이다.
지체상금과 영업손해·월차임 상당 손해는 구별해야 한다
지체상금은 계약서에 미리 정한 지연 손해배상액이다. 영업손해, 월차임, 수업료 손실, 입주 지연 비용은 실제로 발생한 손해를 따로 주장하는 항목이다. 두 항목은 겹칠 수 있으므로 중복 청구 여부를 조심해야 한다.
계약서에 지체상금이 손해배상액 예정으로 정해져 있다면, 별도 손해를 추가로 청구할 수 있는지 문제가 된다. 계약서 문구가 “지체상금 외 별도 손해배상도 청구할 수 있다”고 되어 있는지, 아니면 지연 손해를 예정액으로만 정한 것인지 확인해야 한다.
영업손해는 입증 부담이 크다. 매출 자료, 오픈 예정일, 예약 내역, 임대차계약서, 월차임 납부 내역, 인허가 일정이 필요하다. 예상 매출만으로는 부족하고, 지연과 손해 사이의 관계를 보여야 한다.
지체상금 청구 전에는 계약서와 현장자료를 함께 정리해야 한다
지체상금을 청구하려면 먼저 계약서의 공사기간과 지체상금률을 확인한다. 그 다음 착공일, 준공예정일, 실제 완료일, 사용 가능일, 입주일, 영업 개시일을 정리한다.
시공사가 지연 사유를 주장할 가능성도 준비해야 한다. 자재 선택 지연, 설계 변경, 추가공사 지시, 현장 인도 지연, 중도금 지급 지연이 있었는지 확인한다. 이런 사정이 있으면 지체상금 산정에서 발주자 귀책이나 기간 연장이 다투어진다.
내용증명을 보낼 때는 지체상금 계산표만 보내기보다, 지연 경위와 증거를 함께 적는 것이 낫다. “준공예정일”, “실제 사용 가능일”, “지연일수”, “계약상 지체상금률”, “공제 또는 청구 금액”을 구분해야 한다.
FAQ
계약서에 지체상금이 있으면 전액 받을 수 있나요?
전액 인정이 보장되지는 않는다. 지연일수, 공사기간 연장 합의, 발주자 귀책, 지체상금 총액의 과다 여부를 함께 본다.
지체상금률이 일 2/1000이면 그대로 곱하면 되나요?
계산의 출발점은 될 수 있다. 다만 실제 공사 완료일, 사용 가능일, 연장 합의, 감액 가능성을 반영해야 한다.
공사 지연 때문에 영업을 못 했으면 지체상금 외 손해도 받을 수 있나요?
계약서 문구와 손해 입증 자료에 따라 달라진다. 영업손해는 매출 자료, 오픈 예정일, 임대차계약서, 인허가 일정 등으로 구체적으로 입증해야 한다.
발주자가 추가공사를 지시한 경우에도 지체상금을 청구할 수 있나요?
추가공사가 공사기간에 영향을 주었는지 확인해야 한다. 추가공사 때문에 기간이 늘어난 부분은 지체상금 계산에서 제외되거나 감액 사유가 될 수 있다.