공사지연 지체상금은 계약서에 적힌 금액과 지연일수만으로 확정되지 않는다. 지체상금 약정이 손해배상액의 예정인지, 지연 원인이 누구에게 있는지, 약정액이 부당하게 큰지에 따라 청구 범위가 달라질 수 있다. 완공기한 직후 연장합의나 추가공사 수용 정황이 쌓이기 전에 지연 원인과 증거를 정리해야 한다.
지체상금 약정의 법적 성격
공사계약서에는 “지연 1일마다 공사대금의 일정 비율을 지급한다”는 조항이 들어가는 경우가 있다. 이 조항은 보통 공사를 제때 끝내지 못했을 때 발생하는 손해를 미리 정한 약정으로 다뤄진다.
민법 제398조는 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있고, 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정한다. 또한 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정된다.
따라서 계약서에 지체상금 조항이 있다는 사실은 출발이지만, 결론은 아니다. 그 조항이 손해배상액의 예정인지, 위약벌인지, 별도 특약이 있는지, 실제 지연 경위가 무엇인지에 따라 판단이 달라진다.
공사지연 원인과 연장합의
지체상금 청구에서 가장 중요한 사실은 지연 원인이다. 수급인의 일정 관리 실패, 인력 부족, 자재 수급 문제, 설계 오류, 무단 중단으로 지연됐다면 수급인 책임을 검토할 수 있다. 반대로 도급인의 추가공사 요청, 잦은 설계 변경, 현장 출입 제한, 자재 선택 지연으로 늦어진 경우에는 지체상금이 줄어들 수 있다.
연장합의도 함께 본다. 계약서에 “협의로 기간을 연장할 수 있다”고 되어 있고, 실제로 도급인이 추가공사를 요청하거나 일부 지연을 받아들였다면 완공기한이 원래 날짜 그대로 유지되는지 다툼이 생긴다.
이때 중요한 자료는 날짜별 기록이다. 계약상 완공일, 추가공사 요청일, 자재 결정일, 업체의 지연 통지일, 도급인의 항의일, 실제 인도일이 순서대로 정리되어야 한다. 날짜가 정리되지 않으면 지연일수 계산 자체가 불분명해진다.
손해배상예정과 감액 가능성
지체상금이 손해배상액의 예정으로 평가되면 민법 제398조 제2항에 따라 감액 여부가 검토된다. 대법원 판례는 손해배상 예정액이 부당하게 과다한지 판단할 때 채권자와 채무자의 지위, 계약 목적과 내용, 예정액을 정한 경위, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액, 거래 관행 등을 함께 본다.
즉 계약서에 “하루 10만 원” 또는 “하루 공사대금의 1%”라고 적혀 있어도 그 금액이 곧바로 전액 인정된다고 단정할 수 없다. 특히 지연일수가 길어져 지체상금이 공사대금에 비해 지나치게 커지면 감액 주장이 나올 수 있다.
감액 가능성은 도급인에게도 중요하다. 청구 금액을 너무 크게 잡으면 협의가 어려워지고, 소송에서는 일부만 인정될 수 있다. 반대로 수급인은 단순히 “금액이 많다”는 말만으로 부족하고, 왜 부당하게 과다한지 사정을 구체적으로 설명해야 한다.
실제 손해와 추가 손해 청구
지체상금 약정이 있더라도 영업손해, 수업료 손실, 월세 손해, 대출이자 등 추가 손해를 별도로 청구할 수 있는지는 따로 검토해야 한다. 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 특별한 약정이 없는 한 통상손해와 특별손해가 예정액에 포함되는 것으로 볼 수 있다는 판례 법리도 함께 검토된다.
따라서 공사지연으로 영업을 못 했다는 주장은 증거가 필요하다. 영업개시 예정일, 기존 예약 내역, 매출자료, 임대차계약, 교육청·소방·전기 필증 지연 사유, 실제 영업손실 산정 자료가 있어야 한다. 막연히 “오픈이 늦어져 손해가 컸다”는 표현은 충분하지 않다.
실무상 지체상금과 실제 손해는 나누어 정리하는 편이 안전하다. 지체상금은 계약상 약정에 따른 청구이고, 실제 손해는 발생과 인과관계를 별도로 설명해야 하는 청구다.
계약서와 공정표의 증거 가치
공사지연 사건에서 계약서와 공정표는 지연일수 계산의 기본 자료다. 계약서에는 착공일, 완공일, 지체상금 조항, 연장합의 방식이 있는지 확인해야 한다. 공정표에는 각 단계가 언제 끝나야 했는지, 실제로는 언제 끝났는지가 드러난다.
문자와 메신저도 중요하다. 도급인이 지연을 항의했는지, 수급인이 일정 연장을 요청했는지, 추가공사가 있었는지, 필증이나 인허가 문제로 일정이 늦어진 것인지 확인할 수 있다.
공사지연은 완공기한이 지난 직후부터 자료를 남겨야 한다. 도급인이 오랫동안 이의를 제기하지 않거나, 추가작업을 계속 받아들인 경우에는 나중에 지연 책임을 주장할 때 상대방이 연장합의 또는 묵시적 수용을 주장할 수 있다.
자주 묻는 질문
계약서에 지체상금이 있으면 그대로 받을 수 있나
그대로 인정된다고 단정할 수 없다. 지연 원인, 연장합의, 약정 성격, 예정액의 과다 여부를 함께 판단한다.
지체상금과 영업손해를 같이 청구할 수 있나
가능성을 검토할 수는 있지만, 약정 내용과 손해의 성격에 따라 달라진다. 손해배상액의 예정이 있으면 추가 손해가 예정액에 포함되는지가 쟁점이 될 수 있다.
업체가 추가공사 때문에 늦었다고 하면 어떻게 보나
추가공사를 누가 요청했는지, 그 공사가 전체 일정에 얼마나 영향을 주었는지, 기간 연장 합의가 있었는지를 확인한다. 단순한 주장만으로 지연 책임이 사라지지는 않는다.
지체상금 감액은 언제 가능한가
약정액이 부당하게 과다하다고 판단되는 경우 감액이 검토될 수 있다. 계약 경위, 당사자 지위, 채무액과 예정액 비율, 예상 손해액 등이 함께 검토된다.
지연일수는 어떻게 계산하나
계약상 완공일 다음 날부터 실제 완공 또는 인도일까지가 기본 검토 대상이다. 다만 연장합의, 추가공사, 도급인 책임 기간은 계산에서 다툼이 생길 수 있다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB