미시공은 약속한 공사를 하지 않은 문제이고, 하자는 완성된 부분에 결함이 있는 문제다. 오시공은 약속한 방식과 다르게 시공된 경우로, 사안에 따라 채무불이행과 하자담보책임이 함께 문제 된다. 공사분쟁은 먼저 문제를 미시공·오시공·하자로 나누어야 청구 방식이 정리된다.
민법은 채무를 이행하지 않은 경우 계약해제를 문제 삼을 수 있도록 하고, 완성된 목적물 또는 완성 전 성취된 부분에 하자가 있는 경우 하자보수와 손해배상 청구를 규정한다.
미시공은 약속한 공사가 빠진 경우다
미시공은 계약서나 견적서에 들어간 공사가 실제로 이루어지지 않은 경우다. 예를 들어 포인트 선반, 수납장, 배관 이전, 전기 증설, 단열재 시공이 계약 내용에 포함되어 있었는데 현장에 반영되지 않았다면 미시공 쟁점이 된다.
미시공은 하자보수청구보다 이행청구, 계약해제, 잔금공제, 손해배상과 가깝다. 아직 해야 할 일을 하지 않은 것이므로 “망가진 부분을 고쳐 달라”는 주장보다 “약속한 일을 하지 않았으니 그 금액을 공제하거나 손해를 배상하라”는 방식으로 정리된다.
이때 핵심은 약속한 공사가 무엇인지 특정하는 것이다. 견적서 항목, 도면, 카카오톡 확정 내용, 녹음, 현장 사진이 있어야 빠진 공사의 범위를 설명할 수 있다.
오시공은 약속과 다르게 시공된 경우다
오시공은 공사를 하기는 했지만 계약 내용과 다르게 시공한 경우다. 자재 등급이 다르거나, 색상·규격·배치가 다르거나, 도면과 달리 구조물이 설치된 경우가 여기에 해당한다.
오시공은 단순 미시공보다 복잡하다. 이미 시공된 부분이 있기 때문에 철거·재시공이 필요한지, 보완공사로 충분한지, 기능상 문제가 있는지, 미관상 차이에 그치는지에 따라 청구 방식이 달라진다.
약속과 다른 시공이 곧바로 전액 배상으로 이어지는 것은 아니다. 법원은 계약 내용, 변경 합의 여부, 발주자의 승인 여부, 실제 사용 가능성, 보수비용의 과다 여부를 함께 본다. 따라서 오시공은 도면과 실제 현장을 나란히 놓고 항목별로 정리해야 한다.
하자는 완성된 부분에 결함이 있는 경우다
하자는 완성된 목적물이나 완성 전 성취된 부분에 기능상·미관상·안전상 결함이 있는 경우다. 민법 제667조는 하자가 있는 때 도급인이 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정한다.
하자 사건에서는 하자가 존재하는지, 그 하자가 시공자의 책임인지, 보수비가 얼마인지가 핵심이다. 누수처럼 원인이 건물 자체인지 시공상 문제인지 갈리는 사건은 책임 주체부터 다투어진다.
하자가 있다고 해서 언제나 공사대금 전체를 거절할 수 있는 것은 아니다. 하자 정도와 잔금의 관계, 보수비 규모, 공사 완성 여부를 함께 따져야 한다. 하자가 경미하고 보수비가 작다면 잔금 전부 거절은 과도하다고 판단될 수 있다.
잔금공제와 동시이행 항변은 하자 정도와 연결된다
잔금이 아직 지급되지 않은 상태에서는 미시공·오시공·하자 주장이 실무상 강한 의미를 가진다. 발주자는 하자보수나 미시공 이행이 이루어질 때까지 잔금 지급을 거절하거나, 보수비 상당액을 공제하겠다고 주장할 수 있다.
다만 잔금 전액을 거절하려면 그에 상응하는 사유가 있어야 한다. 하자보수비가 잔금보다 훨씬 적거나, 사용에 큰 지장이 없는 사안에서는 일부 공제 범위로 정리될 가능성이 있다.
민법 제667조 제3항은 손해배상 청구와 관련해 동시이행항변권 규정을 준용한다. 따라서 잔금 분쟁에서는 하자 존재 자체보다 하자보수비와 잔금 사이의 대응관계가 중요하다.
청구권을 잘못 고르면 입증이 어려워진다
공사분쟁에서 모든 문제를 “하자”라고만 부르면 어떤 청구를 하는 건지 불분명해진다. 미시공은 하지 않은 공사, 오시공은 다르게 한 공사, 하자는 완성된 부분의 결함으로 나누어야 한다.
각 분류별로 필요한 증거도 다르다. 미시공은 계약서와 견적서 항목이 핵심이고, 오시공은 도면·시안·변경 합의가 중요하며, 하자는 사진·감정·보수견적이 필요하다.
소송 전에는 한 장의 표로 정리하는 것이 좋다. 항목, 계약상 약속, 실제 시공 상태, 문제 유형, 필요한 조치, 예상 보수비를 나누면 청구권 선택이 분명해진다.
자주 묻는 질문
미시공과 하자는 법적으로 어떻게 다른가요?
미시공은 약속한 공사를 하지 않은 문제이고, 하자는 완성된 부분에 결함이 있는 문제다. 미시공은 이행청구·계약해제·잔금공제와 연결되고, 하자는 하자보수청구·손해배상과 연결된다.
오시공은 미시공인가요, 하자인가요?
오시공은 사안에 따라 다르다. 약속과 전혀 다른 공사를 한 경우 채무불이행 성격이 강하고, 완성된 부분에 기능상 결함이 있으면 하자담보책임도 함께 문제 된다.
잔금을 전부 안 줘도 되나요?
잔금 전부 거절은 하자나 미시공의 정도가 잔금과 대응될 때 가능성이 커진다. 하자보수비가 일부에 그치면 잔금 일부 공제나 보수 이행과 맞물려 판단될 수 있다.
견적서에 없는 약속도 주장할 수 있나요?
주장 자체는 가능하지만 입증이 필요하다. 카카오톡, 문자, 녹음, 추가 견적, 현장 지시 내역이 없으면 구두 약속만으로 인정받기 어렵다.
공사 문제를 정리할 때 가장 먼저 할 일은 무엇인가요?
문제 항목을 미시공, 오시공, 하자로 분류하는 것이 먼저다. 그다음 각 항목별로 계약상 근거와 현재 상태, 보수비 또는 공제액을 붙여야 한다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB