전세사기 피해를 입은 임차인에게는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해자법)에 따른 피해자 결정 경로와, 피해자 인정을 받지 못한 경우의 일반 절차 경로가 있다. 어느 경로를 밟아야 하는지는 임차보증금 규모, 형사절차 개시 여부, 집행절차 진행 상황에 따라 달라지며, 경매 기일과 배당 기일을 놓치면 보증금 회수 자체가 어려워진다.
※ 2026.05.11 현재 피해자 인정 요건은 법제처 현행 조문(법률 제21065호)을 기준으로 설명한다. 다만 2026.04.23 전세사기피해자법 개정안이 국회 본회의를 통과했고, 2026.05.06 국무회의에서 일부개정법률 공포안이 심의·의결되었다. 개정안에는 임차보증금 최소보장제와 선지급·후정산 등 추가 지원 제도가 포함되어 있으므로, 실제 신청 전에는 공포일·시행일·하위법령 및 접수기관 안내를 다시 확인해야 한다.
전세사기피해자법 피해자 인정 — 요건과 신청 방법
전세사기피해자법 제3조는 피해자 결정 요건으로 다음을 정하고 있다(2026.05.11 법제처 기준, 법률 제21065호).
신청인은 자연인이어야 하고, 주택 인도와 주민등록 전입, 확정일자 요건을 갖추어야 한다. 임차권등기나 전세권 설정도 이에 준한다. 임차보증금은 원칙적으로 5억 원 이하이며, 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려해 2억 원 범위에서 상향 조정할 수 있다.
임대인의 파산·회생, 경매·공매 개시, 압류, 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 발생이 예상되어야 한다. 또한 임대인에 대한 수사 개시, 기망, 무자력자에 대한 임차주택 양도, 반환능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 정황 등 보증금 반환의무 불이행 의도가 의심될 상당한 이유가 있어야 한다.
보증보험, 최우선변제, 대항력·우선변제권 행사로 보증금 전액 회수가 가능한 경우에는 피해자 결정에서 제외될 수 있다.
피해자 결정 신청은 법 제12조에 따라 국토교통부장관에게 하는 구조이고, 법 제29조에 따라 신청 접수는 특별시장·광역시장·도지사 등에게 위임된다.
피해자로 인정받으면 경매에서 할 수 있는 것
피해자 결정을 받으면 경매 절차에서 우선매수권을 행사할 수 있다. 우선매수권은 경매 낙찰자와 동일한 가격으로 임차주택을 매수할 수 있는 권한이고, 반드시 집을 사야 하는 의무가 아니다. 경매 기일에 참석해 우선매수권 행사 여부를 결정해야 하므로, 경매 기일 통지를 확인하고 기일 이전에 법적 지위를 정리해두는 것이 중요하다.
피해자 인정이 안 될 때 보증금 회수 경로
피해자 결정 요건을 충족하지 못하거나 신청이 기각된 경우, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 배당 절차에서 순위에 따라 보증금 일부 또는 전부를 회수할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조의2는 주택 인도, 주민등록 전입, 확정일자 요건을 갖춘 임차인에게 우선변제권을 부여한다.
경매절차에서 배당을 받으려면 법원이 정한 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다. 배당요구종기를 놓치면 배당기일에 이의를 하더라도 배당이의의 소를 제기할 자격이 문제 될 수 있다. 배당표에 이의가 있으면 배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 민사집행법 제154조 제3항에 따라 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소 제기 사실을 증명해야 한다.
임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 통해 임차인의 지위를 등기로 공시하면 주택을 인도한 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.
관할 법원과 절차 유의사항
경매 절차는 피해주택 소재지 관할 법원에서 진행된다. 경기 지역이라도 수원지방법원 본원·지원 관할인지, 의정부지방법원 본원·지원 관할인지가 주택 소재지에 따라 달라지므로, 사건번호와 법원명을 기준으로 경매기일·배당요구종기·배당기일을 확인해야 한다.
자주 묻는 질문
Q1. 피해자 인정 요건을 충족하지 못하면 아무것도 할 수 없나요? 피해자 결정을 받지 못하더라도 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 경매 배당 절차에서 순위에 따라 보증금 일부 또는 전부를 회수할 수 있다. 다만 배당을 받으려면 법원이 정한 배당요구종기까지 배당요구를 해야 하고, 이사 전에는 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권 유지 여부를 확인해야 한다.
Q2. 우선매수권을 행사하면 집을 반드시 사야 하나요? 우선매수권은 경매 낙찰자와 동일한 조건으로 매수할 수 있는 권한이지 의무가 아니다. 경매 기일에 참석해 행사 여부를 결정할 수 있고, 행사하지 않으면 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다.
Q3. 배당이의는 언제까지 해야 하나요? 배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 민사집행법 제154조 제3항에 따라 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소 제기 사실을 증명해야 한다. 기일 내에 증명하지 않으면 배당표가 확정되어 이의 제기가 어려워진다.
Q4. 형사 고소와 민사 절차를 함께 해도 되나요? 임대인에 대한 형사 고소와 민사 보증금 반환 절차는 병행할 수 있다. 형사 절차는 수사 개시 요건이나 증거 확보에 영향을 줄 수 있지만, 보증금 회수 자체는 지급명령·소송·경매 배당 등 민사 절차로 별도 진행해야 한다. 두 절차는 서로 대체되지 않으므로 일정과 증거를 나누어 관리해야 한다.
Q5. 피해자 결정 신청은 어디에 하나요? 법 제12조에 따라 국토교통부장관에게 신청하고, 실제 접수는 피해주택 소재지 시·도지사에게 위임된다. 접수 창구와 구비 서류는 신청 시점의 최신 안내를 확인해야 한다.