인테리어 공사계약 해제 후 기성부분의 정산 — 기성고율 산정과 미시공 대금 반환의 판단 기준

인테리어 공사가 중간에 멈추면 이미 지급한 공사대금을 얼마나 돌려받을 수 있는지, 시공사가 이미 진행한 부분의 대금을 청구할 수 있는지가 핵심 쟁점이 된다. 계약이 해제되었다고 해서 항상 전액 반환이 되는 것은 아니며, 이미 완성된 부분의 가치와 미시공 부분의 반환 범위를 나누어 정산해야 한다. 따라서 공사 중단 시점의 현장 상태, 기성고율, 선급금, 하자보수비, 해제 사유를 함께 확인해야 한다.

인테리어 공사계약은 단순 매매와 다르다. 벽체 철거, 목공, 전기 배선, 배관, 방수, 타일, 도장처럼 현장에 이미 투입된 공사는 원래 상태로 되돌리기 어렵다. 일부 공정은 완성되지 않았더라도 다음 공정의 기초가 되기도 한다. 그래서 공사계약 해제 후에는 "얼마나 했는가"보다 "그 부분이 발주자에게 실제 가치가 있는가"를 따진다.

계약 해제 후에도 기성부분은 따로 평가될 수 있다

공사계약이 해제되면 발주자는 이미 낸 돈을 돌려받고 싶어 하고, 시공사는 이미 한 공사의 대가를 인정받고 싶어 한다. 이때 법적 판단은 어느 한쪽의 주장만으로 끝나지 않는다. 전체 공사 범위, 중단 시점까지 진행된 공정, 완성된 부분의 사용 가능성, 하자 여부, 해제 원인을 함께 본다.

예를 들어 전체 공사대금이 1억 원이고 발주자가 6천만 원을 지급했는데, 공사가 50% 정도 진행된 상태에서 중단되었다고 하자. 이때 실제 기성부분의 가치가 4천만 원으로 평가된다면 초과 지급된 2천만 원이 반환 대상으로 검토될 수 있다. 반대로 이미 완성된 부분의 가치가 7천만 원으로 평가된다면 시공사가 추가 기성금을 청구할 수도 있다.

다만 기성부분에 하자가 있으면 다시 계산해야 한다. 완성된 부분처럼 보이더라도 재시공이 필요하거나 다음 업체가 철거해야 한다면 그 가치는 낮게 평가될 수 있다. 따라서 기성금 정산은 미시공 부분뿐 아니라 하자보수비와 함께 다루어야 한다.

기성고율은 단순 진행률이 아니다

기성고율은 전체 공사 중 실제로 완성된 부분의 비율을 뜻한다. 하지만 현장에서 "절반 정도 했다", "70%는 끝났다"고 말하는 것과 법적 정산에서 인정되는 기성고율은 다를 수 있다.

법원이나 감정인은 계약서, 견적서, 도면, 공정표, 시공 사진, 자재 반입 내역, 세금계산서, 현장 상태를 종합해 기성고율을 판단한다. 작업자가 오래 일했다는 사정만으로 기성고율이 높아지는 것은 아니다. 비싼 자재를 구입했다는 점만으로도 부족하다. 실제로 계약상 약속한 공사 목적물 중 어느 부분이 완성되었고, 그 부분이 발주자에게 사용할 수 있는 가치가 있는지를 봐야 한다.

예를 들어 방수 공사가 잘못되어 다음 공정 전체를 다시 해야 한다면 겉으로 보기에는 많은 작업이 진행된 것처럼 보여도 기성가치는 낮게 평가될 수 있다. 반대로 눈에 잘 보이지 않는 전기 배선이나 배관, 기초 목공이 제대로 완성되어 다음 업체가 그대로 활용할 수 있다면 일정한 기성가치가 인정될 수 있다.

선급금과 기성금은 비교해서 정산한다

선급금은 공사가 완성되기 전에 미리 지급한 돈이다. 공사계약이 중간에 종료되면 선급금 전액이 자동으로 반환되는 것이 아니라, 실제 기성부분의 가치와 비교해서 정산한다.

이미 지급한 돈이 기성부분의 가치보다 크면 초과분 반환이 문제 된다. 이미 지급한 돈이 기성부분의 가치보다 적으면 시공사가 추가 기성금을 청구할 수 있다. 여기에 하자보수비, 지체손해, 추가공사비, 미시공 부분 대금 반환이 함께 결합된다.

계약서상 중도금 지급 조건도 확인해야 한다. 날짜만 도래하면 지급하는 중도금인지, 특정 공정 완료를 조건으로 지급하는 중도금인지에 따라 판단이 달라진다. 견적서에 항목별 금액이 나뉘어 있는지도 중요하다. 항목별 금액이 명확하면 미시공 부분과 기성부분을 나누기가 쉬워진다.

해제 사유가 누구에게 있는지도 정산에 영향을 준다

공사가 왜 중단되었는지도 중요하다. 시공사의 부실시공, 무단중단, 공사지연 때문에 발주자가 해제한 것인지, 발주자의 대금 미지급이나 잦은 설계 변경 때문에 시공사가 중단한 것인지에 따라 손해배상 항목이 달라진다.

시공사의 귀책으로 공사가 중단되었다면 발주자는 미시공 부분 대금 반환뿐 아니라 하자보수비, 추가공사비, 지연으로 인한 손해를 주장할 수 있다. 반대로 발주자가 정당한 이유 없이 대금을 지급하지 않았거나 계약 범위를 계속 변경해 공사가 지연되었다면 시공사는 기성금과 손해를 주장할 수 있다.

실제 사건에서는 양쪽 책임이 섞이는 경우도 많다. 시공사는 공정을 지연했고, 발주자는 중간에 자재와 디자인을 여러 차례 변경했으며, 변경 내용을 문서로 정리하지 않은 경우가 대표적이다. 이런 경우에는 기성고율, 하자보수비, 추가공사 여부, 지연 책임을 함께 판단해야 한다.

감정에 대비한 자료를 남겨야 한다

기성고율 분쟁은 말로만 이기기 어렵다. 공사 중단 시점의 객관적 자료가 필요하다. 현장 전체 사진, 각 공정별 세부 사진, 하자 부위, 미시공 부위, 자재 반입 상태를 날짜가 남도록 기록해야 한다.

계약 관련 자료도 정리해야 한다. 계약서, 견적서, 도면, 3D 시안, 자재 사양서, 변경 견적서, 카카오톡 대화, 문자, 이메일, 세금계산서, 입금 내역을 함께 보관해야 한다. 인테리어 공사에서는 처음 계약 범위와 나중에 추가·변경된 범위가 쉽게 섞인다. 이 부분이 정리되지 않으면 기성고율 판단도 불분명해진다.

다음 업체의 견적서도 보조자료가 될 수 있다. 다만 다음 업체 견적서만으로 모든 내용이 확정되지는 않는다. 어떤 부분을 철거해야 하는지, 어떤 부분은 그대로 사용할 수 있는지, 잔여 공정은 무엇인지 보여주는 자료로 활용하는 것이 좋다.

자주 묻는 질문

인테리어 공사를 중간에 해제하면 이미 낸 돈을 전부 돌려받을 수 있나요?

전액 반환이 항상 인정되는 것은 아니다. 이미 완성된 부분이 있고 그 부분이 발주자에게 실제 가치가 있다면 기성부분의 대가가 정산될 수 있다. 다만 미시공 부분, 하자보수비, 지연손해는 별도로 검토된다.

기성고율은 누가 정하나요?

당사자 사이에 합의가 되면 합의한 비율로 정산할 수 있다. 합의가 되지 않으면 소송이나 감정 절차에서 계약서, 견적서, 도면, 사진, 자재 내역, 하자 여부를 종합해 판단한다.

시공사가 "70% 했다"고 주장하면 그대로 인정되나요?

그렇지 않다. 실제 완성된 부분이 계약 내용에 맞는지, 하자가 없는지, 발주자가 사용할 수 있는지 확인해야 한다. 단순 작업량이나 시공사의 주장만으로 기성고율이 확정되지는 않는다.

공사 중단 후 다른 업체를 바로 불러도 되나요?

긴급한 보수나 영업 재개가 필요하다면 불가피할 수 있다. 다만 보수 전 사진, 영상, 견적서, 작업 내역서를 남겨야 한다. 현장이 사라지면 기성고율이나 하자 여부를 입증하기 어려워진다.

시공사가 추가 기성금을 청구할 수도 있나요?

가능하다. 이미 지급받은 금액보다 실제 기성부분의 가치가 크다고 주장하면 추가 기성금 청구가 나올 수 있다. 이때도 시공사는 완성된 공정, 계약 내용과의 일치, 하자 여부를 입증해야 한다.

작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB